Spowolnienie i wzrost niewykorzystanej powierzchni na rynku biurowym w Łodzi

Raport przygotowała firma OPG Property Professionals we współpracy z Katedrą Inwestycji i Nieruchomości i SKN Real Estate Uniwersytetu Łódzkiego na podstawie badania, któremu poddano 121 nieruchomości biurowych i nieruchomości typu mixed-use z funkcją biurową o powierzchni minimum 1 tys. m kw. Przeanalizowano zarówno lokalizacje inwestycji, klasę budynku, powierzchnie najmu, datę zakończenia budowy lub modernizacji, współczynnik miejsc parkingowych czy zakres czynszu ofertowego.

W raporcie rzucają się w oczy nieliczne inwestycje oddane do użytku w 2024 r.; zasób powierzchni biurowej powiększył się w Łodzi w tym czasie jedynie o 1,25 proc, czyli ok. 688 tys. mkw. Największe inwestycje to budynek biurowy w kompleksie Fuzja (8 tys. m kw.) oraz kameralny Kantor Poznańskiego położony na terenie Manufaktury (2 tys. m kw.).

Zasadniczą część zasobu - 60 proc. - stanowią biurowce klasy A oraz B+ i B (łącznie 37,4 proc. zasobu ogółem). Stopa pustostanów względem roku poprzedniego wzrosła, sięgając 26,4 proc. w obiektach o najwyższym standardzie oraz 23-24 proc. w obiektach klasy B-/C. Zasób niewykorzystanej powierzchni w skali miasta przekroczył 163 tys. m kw. Jak zauważyli autorzy raportu, wzrost odsetka niewykorzystanej powierzchni dotyczy obecnie większości rynków regionalnych w Polsce.

Zdaniem prezesa OPG Property Professionals Michała Stysia popyt, który zauważalnie przyspieszył w końcówce roku, nadal nie pozwala na szybką absorpcję dostępnej na rynkach lokalnych powierzchni biurowych; jego istotną część stanowiły bowiem renegocjacje i migracje dotychczasowych najemców.

"Inwestycji w trakcie realizacji jest niewiele, a deweloperzy z dużą ostrożnością planują nowe, które rozpoczną dopiero, gdy się upewnią, że jest dla kogo budować. Część z nich, w oczekiwaniu na bardziej sprzyjającą koniunkturę, przekierowuje uwagę w stronę rynku nieruchomości mieszkaniowych" – podkreślił.

W opinii ekspertów warunkiem powrotu do równowagi rynkowej byłby silny impuls popytowy - tymczasem dane płynące z krajowego sektora nowoczesnych usług dla biznesu wskazują, iż wytraca on dotychczasowy impet rozwojowy. Autorzy raportu przytoczyli też dane Związku Liderów Sektora Usług Biznesowych ABSL, z których wynika, że osób pracujących w tym sektorze w 2024 r. było 457 tys. (wzrost o 5 proc.), z kolei prognozowany wzrost zatrudnienia w roku bieżącym wyniesie 3,2 proc., a w scenariuszu pesymistycznym 2,4 proc. W minionym roku w Łodzi w 120 centrach usług biznesowych zatrudnionych było łącznie 29,6 tys. osób.

"Już od pewnego czasu obserwujemy w branży usług finansowych, bankowych, księgowych, IT trendy globalne ograniczające popyt na biura. Upowszechnienie pracy hybrydowej oraz postępująca automatyzacja usług, wspierana przez AI skłaniają coraz częściej do refleksji nad rzeczywistymi potrzebami nowoczesnych centrów usług w zakresie przestrzeni biurowej oraz zasadniczą rolą biura w ich sprawnym funkcjonowaniu" – zaznaczył współtwórca raportu dr Konrad Żelazowski z Katedry Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Łódzkiego.

Z kolei Michał Styś określił, że rynek biurowy w Łodzi jest obecnie rynkiem najemcy. Objawami tego zjawiska jest fakt, że wiele firm przedłużających istniejące umowy, decyduje się na redukcję powierzchni biurowej i zabiega o korzystniejsze warunki najmu.

"Atutem w rywalizacji o najemcę staje się nie tylko sprawne zarządzanie, innowacyjne i ekologiczne rozwiązania, ale też jak najszersze myślenie o funkcjach budynku biurowego. Cztery ściany i biurko to za mało, żeby wspólnie z pracodawcami ściągać ludzi z powrotem do biur. I tu jest miejsce na projekty mixed-use, które są mocną stroną Łodzi, szczególnie w obszarze rewitalizacji" – dodał.

W jego opinii poszukiwane będą biura, które zapewniają elastyczność i zdolność adaptacji do ewoluującego stylu pracy zespołów oraz dopełnienie ich dodatkowymi funkcjami, m.in. przestrzeniami coworkingowymi czy usługami.

OPG Property Professionals to firma zarządzająca projektami, nieruchomościami i aktywami. Główną osią jej działalności są projekty biurowe, handlowe, mieszkaniowe i wielofunkcyjne. Działa samodzielnie, będąc jednocześnie częścią międzynarodowej firmy Gleeson Properties Development.(PAP)

agm/ drag/